恒盛智投 碧桂园的新牌局

作者 | 周智宇

编辑 | 张晓玲

当历史的车轮碾过中国房地产的“黄金时代”，每一家房企都在寻找自己的坐标。曾以规模和速度著称的巨头碧桂园，如今正以一种极具韧性的姿态，书写一部关于穿越风暴的史诗。

8月29日发布的中报，是其穿越行业风暴的一面棱镜。报告期内，碧桂园实现营收约725.7亿元，总资产约9093亿元且高于总负债，净资产始终保持约239亿元正值，勾勒出企业在惊涛骇浪中的基本盘。然而，约196.5亿元的净亏损也揭示了转型的阵痛与市场的残酷。

但数字背后，是一场清晰的战略转圜：以“保交房”为社会责任的底线，以债务重组为穿越周期的关键，以“一体两翼”为未来发展的想象。这不仅是碧桂园的自救，也是行业从“出清”迈向“重构”的缩影。

在行业深度调整期，“保交房”三个字的分量重逾千斤。它不仅是衡量企业信用的试金石，更是碧桂园必须守住的“第一要务”。

2025年上半年，碧桂园及其联营合营公司累计交付房屋约7.4万套，近三年累计交付超170万套，交付量在第三方榜单上持续位居行业榜首。这背后是170万个家庭的期盼，也是企业在极端困难下守住的社会信用。

为兑现承诺，碧桂园多措并举、开源节流。碧桂园已通过加大资产盘活力度，自2022年以来已处置各类资产回笼超650亿元。其中包括出售万达商管、长鑫科技及蓝箭航天等多个投资项目的股权，将资金聚焦于保交付主业。

随着交付工作的推进，相关的刚性资金需求已逐步减少，未来整体资金压力有望得到放缓。

如果说“保交房”是稳住经营的“压舱石”，债务重组就是决定企业能否驶出深水区的“方向舵”。

碧桂园境外债务重组已取得突破性进展。截至8月18日，持有现有公开票据本金总额逾77%的持有人已加入重组协议。碧桂园亦与代表银团贷款本金49%的协调委员会订立重组支持协议，主要条款已经协定。碧桂园方面有信心在今年内完成整体重组工作。

这场重组的意义是深远的。在方案足额认购的情况下，预计可减少约117亿美元（折合人民币约840亿元）的有息债务，大幅降低杠杆。

重组后，新的债务融资成本预计将降至1.0%-2.5%，债务期限最长可达11年，将极大优化债务结构，为经营恢复赢得宝贵的时间和空间。此外，重组完成后预计最多可增加净资产约700亿元，进一步加厚安全垫。这一关键进展，将帮助碧桂园实现大幅去杠杆化，为中长期发展“轻装上阵”。

告别狂飙突进的旧时代，碧桂园的未来经营哲学聚焦于“保交房、稳资债、保经营”三大核心。同时，在“加快构建房地产发展新模式”的背景下，公司依托“一体两翼”战略，探寻新的增长曲线。

“两翼”正逐渐成为转型的重要力量。一翼是科技建造，旗下博智林已有28款建筑机器人投入商业化应用，累计交付超4600台次，智能建造服务覆盖全国34个省级行政区。另一翼是代管代建，旗下凤凰智拓已累计承接项目超200个，累计管理面积近2000万平方米。2025年上半年，凤凰智拓新签规模位列亿翰智库榜单第十名，其轻资产模式渐趋成熟。

当然，挑战依然严峻。上半年196.5亿元的亏损，是因项目结算规模下降及资产减值增加所致，也是行业整体承压的真实写照。但这同样反映出行业正处于风险出清和结构重整的关键阶段。

积极信号亦在浮现。8月22日，碧桂园获纳入恒生综合指数，这不仅标志着其阶段性达标港股通门槛，更释放出市场信心修复与流动性改善的信号。分析人士指出，这是其在市场化修复道路上迈出的关键一步，有助于稳定股价和改善流动性。

历史地看，行业发展从非线性。中国房地产正告别粗放增长，进入注重质量与可持续发展的新阶段。

碧桂园从守住“保交房”底线，到完成债务重组，再到布局“一体两翼”，展现了龙头房企在逆境中的战略定力与韧性。穿越风暴的航程依然漫长，但一个更健康、更可持续的未来，正在被主动塑造。

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